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Real Estate Forum Hamburg 2015

Real Estate Forum Hamburg 2015

Viel Wohnen, mehr Büros
Beim Real Estate Forum Hamburg erfuhren die Teilnehmer viel Neues über schrumpfende und wachsende Entwicklungsfelder in der Hansestadt.
116 Immobilienprofis hatten sich zum diesjährigen Real Estate Forum in Hamburg eingefunden. Damit war der Saal im Park Hyatt voll belegt. Die Teilnehmer wurden dann auch gleich von Andreas Schulten, Vorstand der Bulwiengesa AG, direkt ins Thema eingeführt: Sein Impulsreferat beleuchtete die Eigenheiten des Immobilienmarktes an der Waterkant. „Mit 4,2 Millionen Quadratmetern in der Entwicklung ist Hamburg der zweitgrößte deutsche Markt“, berichtete Schulten. Bei der Betrachtung des rein monetären Projektentwicklungsvolumens musste er allerdings die Hansestadt um einen Platz zurücksetzen. Hier kommt Hamburg nur auf Platz drei – hinter Berlin und Frankfurt am Main. Im Bürosegment bleibt es zwar auch bei der Reihenfolge, aber Berlins deutlicher Vorsprung relativiert sich hier etwas, Frankfurt und Hamburg sind hier ebenfalls stark vertreten. Als Schulten jedoch den Blick auf die Zeitachse lenkte, wurde klar, dass Hamburg gegenüber dem Wettbewerb an Fahrt verliert. Betrachtet man alle Top-7-Standorte in Deutschland hat nur Stuttgart auch ein Minus bei den projektierten Flächen im Vergleich der Jahre 2014 auf 2015 zu verzeichnen. Und in Hamburg ist der Rückgang mit minus acht Prozent auch noch größer als in Stuttgart (minus sechs Prozent).
Wer mischt denn als Projektentwickler an der Alster überhaupt mit? Diese Frage konnte Schulten ganz klar beantworten: Wer Wohnungsbau macht, ist auch in den Hamburger Top 10 ganz oben. Gerankt nach dem Flächenvolumen ist Aug. Prien ganz klar der Platzhirsch, gefolgt von der ECE, Behrendt und Quantum. Auch die TAS KG, Otto Wulff, Becken Gruppe, Zech Group, NCC und Hochtief sind in der Hansestadt groß vertreten. All diese Entwickler können sich über eine Entwicklung ganz besonders freuen: Die Zahl der Baugenehmigungen pro Jahr hat in allen Stadträumen in den vergangenen Jahren stark zugenommen (plus 96 Prozent). Am deutlichsten ist der Anstieg in den Stadtteilen südlich der Elbe mit plus 143 Prozent von durchschnittlich 298 Baugenehmigungen in den Jahren 2008 bis 2010 auf 725 in jüngerer Zeit (2011 bis 2013). Die Entwicklungsachse Ost, also die Stadtteile Hammerbrook, Rothenburgsort, Hamm, Horn, Billbrook und Billstedt, kommt in diesem Vergleich sogar auf ein dickes Plus von 276 Prozent.
Bittere Pille: sinkende Mieten
Als bittere Pille kommt dagegen die erwartete Entwicklung der Mietwohnungspreise im Bestand. Im Vergleich der Top 7-Standorte verzeichnet Hamburg für nur 26 Prozent steigende Mieten. Damit ist die Hansestadt die einzige, die in diesem Bereich unter 50 Prozent bleibt. Hoch ist dagegen der Prozentanteil für den sinkende Mieten erwartet werden (elf Prozent) – alle anderen Standorte der Top 7 liegen hier unter fünf Prozent. Kein Wunder also, dass Büro-Entwicklungen, wie etwa „Hamburg Heights“ an der Alster an Fahrt gewinnen. Nach diesem Markt-erhellenden Impulsreferat ging es in der Diskussion auf dem Podium um die Frage, welchen Einfluss die Politik mit Eingriffen wie der AIFM-Richtlinie auf Investionen hat. Beiträge zur Runde lieferten unter der Moderation von Markus Ruhmann, Buse Herer Fromm; Florian Brehm, Buse Heberer Fromm; Eric Romba, BSI Bundesverband Sachwerte und Investmentvermögen; Marc Drießen, Hanseatische Investment-GmbH, und Ludger Wibbeke, Hauck & Aufhäuser Privatbankiers. Nachdem Andreas Schulten den Markt für Wohnungsentwicklungen in Hamburg in seinem Vortrag veranschaulicht hatte, fragte Thomas Meyer, Vorstand der Wertgrund AG, in seinem Referat, wo sich der Einstieg in Wohnimmobilien noch lohnt.
Hidden Champions im Norden
Seiner Beobachtung nach, weisen in diesem Zusammenhang B-Städte für Investoren viele Vorteile auf. „Bisher sind kaum größere nationale und internationale Investoren in den B-Städten aktiv“,
so Meyer. Dies führe zu einer geringeren Volatilität. Zu einem Merkmal dieser Standorte zählt zudem ihre Intransparenz. In der Regel sei durch die geringeren Durchschnittsmieten und die kleine
re Wohnkostenbelastung im Vergleich zu den Top-7-Standorten ein deutliches Mietsteigerungspotenzial gegeben. Bei der Betrachtung der Mieten machte Meyer einen wachsenden Yield Spread zwischen A- und B-Städten aus, da die Renditen in den B-Städten in den vergangenen Jahren nicht so stark gesunken sind wie in den A-Städten. Hinzu komme ein „ausgewogeneres Rendite-Risiko-Profil der B-Städte“, so der Fan der „Hidden Champions“. Zu diesen gehören nach seinen Beobachtungen zum Beispiel Ingolstadt, Regensburg, Freiburg oder auch Potsdam, Ulm und Heidelberg. Im hohen Norden seien Lüneburg oder Oldenburg es wert, genauer durch die Investorenbrille betrachtet zu werden. Diese muss noch einmal völlig anders zurechtgerückt werden, wenn ein ganz spezifisches Wohnsegment in den Fokus rückt. Dies tat Christian Scheuerl. Er stellte sein Unternehmen, die MPC Real Estate Development, als einer der Akteure vor, die im immer belebteren Markt der Studentenappartements mitmischen. In Hamburg selbst macht er für die Mini-Wohnungen einen sehr attraktiven Markt mit einem sehr guten Mietniveau aus. Allerdings sind er und die anderen Anbieter für Studentenwohnungen nicht die einzigen Köche in dieser Küche. Vielmehr mischen auch noch die Akteure des klassischen Wohnungsbaus mit, was zu einem starken Wettbewerb führt. Als zentrale Anforderungen der Studenten an ihre „Bude“ macht Scheuerl ein eigenes Bad, eine Lounge sowie nicht zu vergessen kabellosen Internetzugang aus. Dieser, doch sehr spezifischen, Beschreibung eines Spezialsegments des Hamburger Immobilienmarktes folgte dann wieder in großer Runde eine etwas allgemeinere Betrachtung des Investmentmarkts Hamburg. Moderiert von Alexander Ubach-Utermöhl, Blackprintpartners, wirkten an dieser mit: Andreas Pfaff, Berlin Hyp, Miximilian Isenberg, Pamera Cornerstone Real Estate Advisors, und Dirk Hasselbring, Hamburg Trust REIM.
Die während der Vorträge und Diskussionen gesammelten Erkenntnisse konnten während der Netzwerk-Veranstaltung im Anschluss in der Bar Ciu unter allen Gästen der Real Estate
Forums noch einmal in lockerer Atmosphäre besprochen werden. Dinner-Speaker des Abends war Professor Dr. Kai Carstensen.

 

 

 

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